Häufig gestellte Fragen unserer Kunden

Die Marktlage in der Region hat sich nach den unruhigen Jahren deutlich stabilisiert. Während die Zinsen für Baufinanzierungen ein neues Plateau gefunden haben, bleibt der Wohnraum in Ballungszentren wie Essen oder den begehrten Randlagen wie Heiligenhaus und Ratingen extrem knapp. Die Nachfrage nach Bestandsimmobilien ist daher ungebrochen hoch.

Ein entscheidender Faktor ist heute jedoch die energetische Beschaffenheit. Wir beobachten bei Pulver & Pulver eine Zweiteilung des Marktes: Sanierte Häuser erzielen Höchstpreise, während unsanierte Objekte mit Abschlägen gehandelt werden. Da die Materialpreise im Bauwesen wieder kalkulierbarer sind, greifen Investoren und junge Familien in Velbert oder dem Essener Süden wieder verstärkt zu. Wenn Sie jetzt verkaufen, profitieren Sie von einem Markt, der Qualität und Lage wieder deutlich stärker honoriert als noch vor zwei Jahren.

Ja – gerade im Ruhrgebiet werden weiterhin viele sanierungsbedürftige Immobilien verkauft. Besonders in Städten wie Essen, Bochum, Duisburg oder Oberhausen besteht ein großer Bestand älterer Häuser, die modernisiert werden müssen. Gleichzeitig suchen viele Käufer gezielt nach Immobilien mit Entwicklungspotenzial, weil modernisierte Häuser häufig deutlich teurer geworden sind.

Wichtig ist allerdings eine realistische Einschätzung des Zustands und eine passende Preisstrategie. Käufer kalkulieren Sanierungskosten heute deutlich genauer als noch vor einigen Jahren. Themen wie Wärmepumpe, Dämmung, Dachsanierung oder alte Heiztechnik spielen bei Besichtigungen inzwischen fast immer eine Rolle. Genau deshalb profitieren Eigentümer häufig von einer professionellen Vorbereitung und einer marktgerechten Wertermittlung.

Ein Privatverkauf funktioniert – keine Frage. Die entscheidende Frage ist, ob Sie bereit sind, den gesamten Prozess selbst zu tragen.

Dazu gehören:
Preisermittlung, Exposé-Erstellung, Kommunikation mit Interessenten, Bonitätsprüfung, Organisation von Besichtigungen, Verhandlungen, Abstimmung mit dem Notar und rechtssichere Übergabe.

Gerade im Ruhrgebiet mit seinem gemischten Immobilienbestand (Altbauten, Nachkriegsbauten, modernisierte Objekte) entstehen schnell Unsicherheiten bei der Bewertung. Ein falsch angesetzter Preis führt entweder zu langen Vermarktungszeiten oder zu finanziellen Verlusten.

Ein Makler übernimmt nicht nur Arbeit, sondern reduziert vor allem Risiken. Das wird besonders relevant, wenn mehrere Erben beteiligt sind, Sanierungsbedarf besteht oder die Immobilie emotional belastet ist. Genau in diesen Fällen zeigt sich, ob ein Verkauf strukturiert läuft oder aus dem Ruder gerät.

Eine Komplettsanierung rechnet sich vor dem Verkauf selten, da man die individuellen Vorlieben der Käufer nie exakt trifft. Dennoch gibt es energetische Mindeststandards des Gebäudeenergiegesetzes (GEG), die den Preis massiv beeinflussen. Wir identifizieren für Sie gezielte "Quick-Wins", die den Marktwert in der Region überproportional steigern:

• Heizungs-Check: Ist der Kessel älter als 30 Jahre? (Austauschpflicht nach § 72 GEG prüfen).

• Optische Substanz: Professionelle Aufbereitung von Fassade oder Vorgarten für den ersten Eindruck.

• Dokumentierte Instandhaltung: Nachweise über Dachdämmung oder Fenstertausch (U-Werte) bereitlegen.

Oft ist es wirtschaftlich klüger, das Objekt mit einer fundierten Kostenschätzung für die anstehenden Arbeiten anzubieten, statt oberflächlich zu renovieren. Wir bei Pulver & Pulver erstellen diese Kalkulationen direkt für die Verkaufsunterlagen.

Hier greift § 23 des Einkommensteuergesetzes (EStG). Wenn Sie die Immobilie selbst bewohnt haben, ist der Verkauf steuerfrei, sofern Sie im Jahr des Verkaufs und den beiden vorangegangenen Jahren dort gemeldet waren (3-Kalenderjahre-Regel). Bei vermieteten Objekten gilt die Spekulationsfrist von 10 Jahren.

Wer innerhalb von 5 Jahren mehr als drei Objekte verkauft, gerät zudem in den Bereich des gewerblichen Grundstückshandels ("Drei-Objekt-Grenze"), was Gewerbesteuerpflicht auslösen kann. Da Immobilienwerte in Top-Lagen wie Essen-Bredeney oder Ratingen-Hösel in den letzten 10 Jahren massiv gestiegen sind, kann die Steuerlast bei Fehlplanung enorm sein. Wir von Pulver & Pulver arbeiten hier eng mit Ihren steuerlichen Beratern zusammen, um den optimalen Verkaufszeitpunkt zu finden.

Viele Immobilien in Velbert stammen aus den 1950er- bis 1980er-Jahren und unterscheiden sich stark beim Modernisierungsstand. Käufer achten heute wesentlich stärker auf Energieeffizienz, Heiztechnik und mögliche Sanierungskosten als noch vor wenigen Jahren.

Besonders Themen wie:

• Dämmung
• Fenster
• Heizungsanlagen
• energetische Sanierung

spielen inzwischen bei nahezu jeder Kaufentscheidung eine Rolle. Deshalb benötigen sanierungsbedürftige Häuser heute meist eine deutlich realistischere Preisstrategie als früher.

Essen-Überruhr-Hinsel zählt zu den familiengeprägten Wohnlagen im Essener Süden und profitiert von vielen ruhigen Wohnstraßen, Grünflächen und einer vergleichsweise lockeren Bebauung. Gemeinsam mit Überruhr-Holthausen leben im Stadtteil rund 16.000 Einwohner. Besonders Reihenhäuser, Doppelhaushälften und Einfamilienhäuser prägen das Wohnbild.

Zusätzlich sorgen Schulen, Sportvereine und die Nähe zur Ruhr dafür, dass viele Familien gezielt nach Immobilien in Überruhr-Hinsel suchen. Gerade Häuser mit Garten bleiben deshalb weiterhin stark nachgefragt.